Banner

Где в Тюмени дорого продают дома

В сегодняшней колонке хочу отойти отвлеченных умозаключений и показать немного аналитики, которой я, собственно и занимаюсь. Но пусть вас не пугают сухие цифры. Мой преподаватель говорил, что статистика – это не наука, а искусство, потому что неважно то, как посчитали, а важно то, как интерпретировали. Поэтому ваша интерпретация моих подсчетов для меня важна и интересна.

В любом городе появляются престижные или непрестижные районы. Они могут быть в центре, в пригороде, рядом с культурными или природными объектами и вообще формироваться по каким-то своим неведомым законам. Возможно, краеведы будущих поколений эти законы выведут. Я решил пойти прямым путем – обработал почти 4 тысячи объявлений из открытого доступа и составил в первом приближении ценовой рейтинг районов Тюмени и ее пригородов.

Районы частной застройки Тюмени и пригородов по средней цене предложения май 2013

Район

Средняя цена предложения

тыс.руб.

Количество предложений о продаже

Средняя площадь дома м.кв.

Патрушево

15303

131

319

Плеханово, Рощино, Труфаново

12546

17

230

Цимлянское озеро

12456

100

274

Дербыши-Московский

12158

208

286

Тарманы, Матмасы, Мыс

10669

78

237

Городище

10370

61

232

Боровский

10250

108

196

Лесобаза

10156

35

228

Метелево

10058

40

249

Комарово

9527

63

230

Войновка-Суходолье

9302

50

239

Верхний бор

9271

15

239

Зубарево

8384

69

219

Луговое

7668

55

194

Березняки

7301

146

194

Перевалово

7088

47

177

Зайково, Быково, Букино

6954

56

210

Гусево, Посохово

6725

18

234

Горьковка, Утешево

6635

58

171

Как видите, я позволил себе укрупнить районы, например, слил в одну бутылку не только коттеджи Московского и Дербышей, административная граница между которыми проходит по улице Энтузиастов и, невооруженным кадастровой картой глазом, не различима, но и добавил туда еще Московский дворик, Дударева и Падерина. Не вижу никакого смысла считать их отдельно: дорога до города различается несущественно, строится по-новому начали примерно в одно время, цены и размер домов сходные. Также я объединил в один район тихие поселочки на западе вдоль объездной: Труфаново, Плеханово, Рощино. Здесь нет смысла обсуждать, обоснованы эти цены или завышены. Я сомневаюсь, что сейчас есть 767 семей (столько в выборке), готовых купить дом дороже 10 млн.руб (330 тысяч долларов) в Тюмени и рядом. Но я могу ошибаться. Наши продавцы как раз надеются на этот десантно-штурмовой батальон миллионеров, который вот-вот будет сброшен на город и в срочном порядке расквартирован.

Одна средняя цена мало что нам говорит. Будет продаваться в поселке один дом за миллион долларов по прихоти хозяина, на престиж места это не сильно повлияет. Как мы видим, в одних местах продается много, в других меньше. Если продается мало, место не очень на слуху. Если продается много, то, что же получается, все оттуда бегут? Можно ли считать престижным место, где у вас каждый год новые соседи?

center

Какие гипотезы можно выдвинуть, глядя на этот график? В первой десятке – только город и самый ближний пригород, за исключением Боровского с его Андреевским озером. Патрушево – безусловный лидер, хотя застройка новыми коттеджами в Дербышах началась раньше. Видимо, в Патрушево сегодня живет больше директоров и начальников. На Цимлянском озере и в Боровском есть лес и озеро, но Цимлянское в городе, поэтому и дороже. Городище – центр города, там за каждый коттедж хотят чуть ли не миллион долларов, но цену вниз утянули дома под снос (у меня есть анализ отдельно по старым домам, отдельно по коттеджам). Лесобаза и Тарманы – тоже места, где выделяли места под коттеджную застройку в начале 2000-х.

Пока получается так: там где город 10–15 лет назад давал новые большие участки, сегодня выставлены на продажу дорогие дома. Дешево на бойком месте продавать никто не хочет, на дорого продавать трудно, потому что нет дефицита предложений – продает каждый третий. Не просматривается спад предложения в перспективе. Как я недавно писал, вокруг Тюмени сотни гектаров земли под частную застройку. Город расползается. Через пять лет, возможно, многие незастроенные сейчас территории войдут в такой же рейтинг с уже готовыми домами уже как пригороды.

Тут, по-хорошему, надо сделать ценовой прогноз и все объясняющий вывод. Однако, письменно закрепленные прогнозы – дело неблагодарное. Предлагаю просто встретиться на этом самом месте через год и посмотреть, как видоизменились наши пузырьки. Если кому интересны подробности, прикрепляю ссылку на таблицу, где ранжированы все районы.

Рейтинг с полным списком районов Тюмени и пригородов

Комментарии

0
Picture?type=square
Наталья ЖАРКЕВИЧ 30 мая 2013, в 11:42

Ценная информация. Спасибо аналитику

Ответить
0
Small 6d68c730 2d85 436d a397 f3f470b88fd8
Аюр Ербактанов 30 мая 2013, в 13:18

Спасибо Наташа, я старался

Ответить

Все комментарии

Колонки этого автора

Участки купят воспитанные и культурные люди
0
Пять самых распространенных недоделок загородного дома
0
Только для своих
3
Топ-5 крепостей и замков Тюмени
8
Где в Тюмени продают участки для индивидуального строительства
2
Про окологию
4
Автомобиль – друг или враг?
26
Дом мечты
20
Как жить детям за городом
28
Без центра
4
Новый урбанизм и Тюмень
27