Banner

Где в Тюмени продают участки для индивидуального строительства

Эту колонку опять отведу аналитике, только в этот раз будут не дома, а участки для самостоятельной застройки. Это самый ходовой товар на загородном рынке. Большинство людей уверены, что они в состоянии построить дом дешевле и лучше, чем все остальные. А многие просто так покупают: пусть будет, есть-пить не просит. Участков для самостоятельного строительства в городе и пригородах предлагается много. Разберем, откуда они берутся и что с ними делают.

Откуда берутся участки

Город и район регулярно проводят аукционы, на которых участки предоставляются в аренду под застройку. До 2011 года можно было взять участок на аукционе, раскидать фундаментные блоки в виде прямоугольника, вызвать техника БТИ, оформить незавершенное строительство, выкупить под ним землю по льготной цене 5% от кадастровой стоимости и стать владельцем участка рядом с городом, с перспективой подведения сетей и дорог. С лета 2011 года лавочку с выкупом участка под незавершенкой прикрыли, выкупить землю можно только под домом, введенным в эксплуатацию. Раньше аренда составляла совершенно несущественные деньги, пару-тройку тысяч рублей в год. Сегодня все гораздо круче. Город или берет сразу плату за право аренды практически в размере стоимости участка, 1,8 млн. в Комарово, или устанавливает арендную плату вполне ощутимую – 400 тыс. в год в Березняках.

Основная масса участков в девелоперских проектах в Тюменском районе образовалась при включении бывших сельхозугодий в земли населенных пунктов при утверждении генпланов сельских поселений в 2008 году. В виде сельхозугодий стоили эти земли недорого, порядка 100–200 тыс. рублей за пай в 5 гектаров. Но так как ни дорогами, ни сетями они обеспечены не были, совсем легкими деньгами они для владельцев не обернулись. Все ждали московских инвесторов, которые выкупят оптом и настроят поселков для северян. Эти ожидания не оправдались, сейчас все эти земли понемногу межуются и продаются в розницу. Каждый год на рынок выходит 5–6 проектов, но судя по генпланам, немежеванной земли под ИЖС еще осталось на добрый десяток лет.

Много участков ИЖС было выделено сельским жителям администрацией поселков. Это неплохие участки прямо в деревнях, цена выкупа составляла 2–3 тысячи рублей за 15 соток. Они до сих пор предлагаются на продажу. Это тоже неплохого качества земля, но подходит она тем, кого не смущает деревенское окружение. Эти участки проще подключить к сетям и к ним быстрее прокладывают дорогу. Самый удачный проект такого рода – Новая Озерная улица в Боровском. Здесь и свет, и газ, и даже центральный водопровод с асфальтовыми дорогами.

Лидеры предложения

Я выбрал предложения из открытых источников на 10 июня. Понятно, что некоторые объявления дублируются, какие-то – откровенный фейк. Но в целом топ-20 предложения участков рядом с Тюменью выглядит следующим образом:

center

Лидер по количеству Перевалово имеет самые большие в Тюменском районе территории под перспективную малоэтажную застройку. Сюда попадают как предложения девелоперов, так и вторичные продажи уже купленных участков. Кроме этого, в Перевалово очень много участков третьего типа – собственность местных жителей в самом селе. Лидеры по цене Патрушево и Московский-Дербыши – это самые первые пятна индивидуальной застройки, наиболее близкие к городу и уже застроенные. Но как мы видим, землю здесь подыскать хоть и дорого, но вполне реально. Самая дешевая средняя цена в Якушах и Есаулово – это вторичная продажа участков «Инвестфонда». Пока там продаются участки от самого девелопера, продать дорого вторичный участок трудно. По остальным локациям нужно разбираться более детально. Я делал развертку по площадям участков, т.е. отделял дачные от больших нарезок, там картина более понятная. Но в формате колонки не буду перегружать вас этой информацией.

Кому и зачем это надо

Я неоднократно на всех круглых столах слышал вопли строителей о вреде самостоятельной застройки. Действительно, большая часть владельцев участков не могут качественно их освоить. Не будем пенять на тюменцев за нерасторопность и кривые руки. По данным Уральской палаты недвижимости, вокруг Екатеринбурга застроены 9% новых участков, 22% находятся в стадии активного или замороженного строительства, а все остальные стоят пустыми.

Люди старой закалки возмущаются: почему государство смотрит на такую порчу активов сквозь пальцы, да еще и стимулирует это безобразие? Ответ виден невооруженным глазом. С точки зрения бюджета земля – это не актив, а налоговая база. Система центрального бюджетного перераспределения налоговых доходов бесконечно работать не может. Москва большая, чиновников много и все хотят ням-ням. Для выполнения бюджетов муниципального уровня нужно формировать налоговую базу. При одной и той же ставке 0,3% налога на землю, который скоро станет налогом на недвижимость, кадастровая стоимость земель сельхоз назначения в сотню раз меньше чем кадастровая стоимость земли для жилья.

У нашего человека срабатывает инстинкт: дают – бери, бьют – беги. Первая часть уже сработала, давали – разобрали. Кадастровую стоимость сейчас аккуратно приводят в соответствие с рыночной. Не будем про Патрушево, я недавно смотрел участок 10 соток под старым домом в Парфеново. Кадастровая стоимость по данным Росреестра 1,5 млн.руб. Следующим номером нашей программы, я думаю, будет плавное увеличение ставки. Народ, может, и завоет. Но как вы думаете, может это и не так плохо, когда землица есть-пить запросит?

center

Комментарии

0
Ytaq3906hd8
Михаил Мингалев 24 июня 2013, в 13:40

первым делом перемножил кол-во соток на среднюю цену из твоей табоицы. получил непонятную цифру)) Только потом дошло, что у тебя проставлена средняя цена участка, а не сотки)

Ответить
0
Small 6d68c730 2d85 436d a397 f3f470b88fd8
Аюр Ербактанов 24 июня 2013, в 15:53

табличку подправлю вечером

Ответить

Все комментарии

Колонки этого автора

Участки купят воспитанные и культурные люди
0
Пять самых распространенных недоделок загородного дома
0
Только для своих
3
Топ-5 крепостей и замков Тюмени
8
Про окологию
4
Где в Тюмени дорого продают дома
2
Автомобиль – друг или враг?
26
Дом мечты
20
Как жить детям за городом
28
Без центра
4
Новый урбанизм и Тюмень
27