Директор департамента ЖКХ рассказал о том, как новая система капитального ремонта домов заканчивает календарный год.
С 2015 года собственники жилья в многоквартирных домах сами заботятся о капитальном ремонте в своем доме. Утверждена региональная программа капитального ремонта, согласно которой каждый собственник платит взнос на будущий капремонт, в Тюменской области его сумма составила 7,5 рублей с 1 кв. м. Каждый конструктивный элемент в домах обследован и в зависимости от того, насколько он нуждается в ремонте, поставлен на свое место в общей очереди.
В Тюменской области создан Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, который с начала действия новой системы в мае 2015 года уже к декабрю аккумулировал на своем счет более 600 млн рублей. Это говорит о том, что уже в 2016 году в области начнутся полноценные ремонтные работы, выполненные по новому принципу. Итоги внедрения новой системы капитального ремонта в 2015 году — в нашей беседе с директором департамента ЖКХ Тюменской области Павлом Переваловым:
— По большому счету весь 2015 год прошел под знаком этой работы. Впервые все мы начали платить взносы на капитальный ремонт. Первая проблема, которая возникла перед нами, это сбор взносов по всей Тюменской области в едином порядке. Мы с этой задачей справились. Следующий важный момент — это организация самого капитального ремонта. Уже утвержден краткосрочный план, который будет реализован до конца 2016 года. После этого, как диктует нам Жилищный кодекс, краткосрочные планы станут трехлетними.
— Павел Анатольевич, почему именно так решено поделить эти периоды?
— Дело в том, что до сих пор сохраняется проблема качества данных о жилищном фонде. Это характерно не только для Тюменской области, но и в целом для страны. Поэтому законодатель на федеральном уровне дал льготное время: нам не надо планировать больше чем на год, потому что степень достоверности данных все еще требует уточнений.
— То есть еще год дается на то, чтобы окончательно все уточнить?
— Да. Кроме того, до 1 января 2017 года без согласия собственников можно менять положение дома в тридцатилетней региональной программе капитального ремонта, причем как в сторону отдаления сроков капремонта, так и в сторону приближения.
— С вашей точки зрения, это полезный инструмент?
— Безусловно. Он нам позволит в ходе уточнения данных, вносить изменения в программу не нервируя собственников и не обостряя ситуацию. Еще раз стоит отметить, что та система критериев и баллов, с помощью которой определяется место дома в региональной программе, она объективна. Объективность состоит в том, что она, будучи единожды принятой, одинаково применяется ко всем домам в дальнейшем. Вручную в этой программе никто ничего не дорабатывает.
— Но человеческий фактор все-таки не исключен, поскольку информацию о домах вносит человек.
— Да, информацию вносят управляющие компании. Но органы местного самоуправления потом перепроверяют и утверждают эти данные. Только после этого сведения берутся в расчет региональной программы.
— Собственник в этом процессе может участвовать?
— Не только может, но и должен. Как я это понимаю, человек просто обязан принимать участие, когда принимаются какие-либо решения в отношении его собственности. Возможности для участия в этом процессе предоставлены. Мы добивались этого в течение последнего года. Запущен портал «Электронное ЖКХ». Им может воспользоваться каждый, кто умеет пользоваться интернетом. На сайте можно посмотреть, какие данные о доме введены, оценить, правильные они или нет.
— Как должен поступить человек, если он не согласен с той информацией, которую обнаружил на сайте?
— Нужно подать сигнал в администрацию района или города, в котором проживает собственник. Либо обратиться в департамент жилищно-коммунального хозяйства. Если гражданин прав, мы внесем соответствующие изменения в региональную программу.
— Но для того, чтобы компетентно определить состояние того или иного конструктивного элемента, недостаточно беглого поверхностного взгляда. Необходимо инструментальное обследование.
— Инструментальное обследование и его результаты — совершенно отдельная тема, и она к теме нашего разговора отношения не имеет. Речь идет об определении процента износа именно для учета в региональной программе. Мы прекрасно понимаем, что почти 9 тыс. домов обследовать в короткие сроки невозможно. Поэтому для составления региональной программы процент износа определяется не инструментальными обследованием, а расчетным методом. В основу этого метода легли конкретные руководящие документы, в первую очередь, ведомственные строительные нормы. Они определяют межремонтный интервал для каждого типа конструктивного элемента в зависимости от того, из какого материала он выполнен. Кроме того, разработаны методические рекомендации Фонда содействия реформированию ЖКХ о том, каким образом проводить оценку.
— Детальное обследование домов проводиться все-таки будет?
— Когда многоквартирный дом попадает в региональную программу и в краткосрочный план реализации региональной программы, тогда уже проводится полноценное, в том числе и инструментальное обследование. Оно выполняется в ходе проектных работ. Кстати, мы прекрасно понимаем, что дома, которые попали в первый краткосрочный план, имеют самый серьезный износ и во многих случая балансируют на грани признания их аварийными. Для жильцов таких домов особенно важно, что перед началом ремонта, будет заказан проект, и в ходе его разработки специалисты установят, можно ли вообще ремонтировать дом. Дома, которые требуют капитального ремонта, но при этом не могут быть отремонтированы в силу технических причин, в программу капитального ремонта включены не будут.
— Жилье, которое находится в таком пограничном состоянии, — самое проблемное. Зачастую перед жильцами встает болезненный вопрос, что им делать — ждать капитального ремонта или требовать признания дома аварийным, подлежащим сносу и расселению?
— Здесь очень тонкая грань. Именно поэтому во время проектирования и будет определяться совершенно конкретно, можно или нельзя делать капитальный ремонт. Решение не будет приниматься исходя из того, чего ждать жильцам и как им лучше поступить. Ответ будет однозначным с точки зрения строительных норм — можно или нельзя ремонтировать дом.
— Павел Анатольевич, какова степень достоверности данных о состоянии домов сейчас?
— Точность данных о состоянии многоквартирных домов на сегодня достаточно высока, она достигает 90%. Региональную программу мы будем несколько раз в течение следующего года корректировать, документ будет становиться все точнее и точнее. К концу следующего года он не будет вызывать у граждан совсем никаких вопросов. За тем исключением, когда потребность в ремонте не очевидна. В программу включены дома из всех муниципальных образований, все они выстроены в общую очередь. Понятно, что житель, например, села Абатского или житель Тюмени не видит всей картины в целом. Его интересует конкретный населенный пункт, конкретный район, конкретная улица — те дома, которые он видит из своего окна. И если человек наблюдает, что соседний дом ремонтирует, а его дом — нет, у него возникает вопрос, почему так происходит?
— Чисто психологический нюанс.
— Да, важно его понимать. Стараться видеть всю картину в целом. Это не всегда доступно гражданам. Но мы готовы каждому объяснять, почему все именно так, а не иначе.
— Ранжирование многоквартирных домов уже произошло. Как человеку узнать о том, какая очередность и где в графике его дом?
— Любой житель Тюменской области может зайти на сайт и посмотреть, когда в его доме будет проводиться ремонт. Как я уже говорил, с 2017 года весь план будет разделен на десять трехлеток. Каждая трехлетка будет разбита по годам. Будет видно, в каком конкретно году в том или ином доме проведут ремонт того или иного конструктивного элемента — фундамента, стен, кровли и так далее.
— Насколько грамотно с точки зрения профессионального строителя, что конструктивные элементы ремонтируются отдельно друг от друга. Условно говоря, если мы меняем дому перекрытие, а крышу оставляем без ремонта, не даст ли это впоследствии негативный эффект?
— На этот вопрос можно ответить философски, а можно профессионально. Философский ответ такой: если у человека заболела печень, это не значит, что человек должен умереть, во-первых. Во-вторых, проблемы с печенью не обязательно приведут к тому, что у него еще и зрение ухудшится. А с точки зрения профессиональной: современные строительные технологии позволяют без проблем отдельно выполнить капитальный ремонт того или иного конструктивного элемента.
Понятно, что только заменив кровлю, мы не превратим старый дом в новый. Но нужно понимать масштаб стоящей перед нами задачи. 90% жилищного фонда, который был построен до 1991 года, нуждается в капитальном ремонте. Чтобы решить эту задачу только в Тюменской области, требуется до 100 млрд рублей. А весь бюджет региона составляет немногим более 100 млрд рублей. Сами собственники изыскать такую большую сумму не могут. Потому невозможно просто так взять и отремонтировать все сразу.
Возникла необходимость создания системы очереди, чтобы определить дома, которые в наибольшей степени нуждаются в ремонте. Для ее выстраивания используется такой критерий как процент износа конструктивного элемента. Не менее важный критерий — это количество лет, прошедших с введения элемента в эксплуатацию или проведения на нем капитального ремонта. Например, кровля, которую не ремонтировали 20 лет, должна быть приведена в порядок раньше, чем та, которую не ремонтировали 15 лет.
— Но существуют еще тысячи нюансов, которые объективно учесть невозможно. Условно говоря, на одну крышу падал метеорит, на другую — не падал.
— Очень важное уточнение. Я с ним абсолютно согласен. Но кто сказал, что конструктивный элемент со стопроцентным износом не должен выполнять свою техническую функцию? Кто сказал, что собственникам должна на голову капать вода из-за прохудившейся крыши? Никто не сказал. Ведь есть еще текущий ремонт, который призван даже изношенные конструктивные элементы содержать в надлежащем состоянии. Кроме того, если межремонтный интервал мягкой кровли, например, составляет десять лет, это не значит, что спустя десять лет она по секундомеру превращается в прах и рассыпается. Нет. Она может служить и дальше. Особенно, если текущий ремонт выполнялся качественно.
За тем, чтобы все конструктивные элементы сохранялись в нормальном состоянии следит Государственная жилищная инспекция, а управляющие компании обязаны поддерживать их за счет средств, которые собирают собственники. За счет средств, собранных на текущий ремонт, конструктив может содержаться настолько качественно, что обыватель ни за что не догадается, что подошел срок капитального ремонта. Это уже из области сугубо строительного специфического подхода. В то же время надо понимать, что провести капитальный ремонт на средства текущего ремонта невозможно. Это деньги, предназначенные на совершенно разные цели.
— Главное беспокойство граждан, на мой взгляд, заключается как раз, в том, что государство, войдя в новую систему капитального ремонта, устраняется от возникающих проблем. Условно говоря, если у собственника ремонт кровли запланирован на 2020 год, а рухнула она в 2017 году, он остается один на один со своей бедой. Это так?
— Нет, конечно. Никакие законодательные механизмы помощи гражданам в чрезвычайных ситуациях, помощи гражданам в переселении из аварийного жилищного фонда системой капитальных ремонтов не отменяются и продолжают действовать.
— Какие задачи в системе капремонта вы считаете первостепенными в следующем году?
— Первая задача — это уточнение тех данных, которые станут основой региональной программы капремонта. Вторая задача — качественное выполнение запланированных работ по капитальному ремонту. Ни в коем случае нельзя обмануть людей, найти каких-то непонятных подрядчиков, которые сделают все тяп-ляп или исчезнут. Этого допустить нельзя. Все механизмы, чтобы этого не произошло, мы предусмотрели.
— О каких механизмах идет речь?
— Во-первых, предусмотрено страхование строительно-монтажных работ на пятилетний период. Ответственность за качество выполненных работ будет нести не только подрядчик. Всегда есть вероятность, что по тем или иным причина фирма перестанет существовать. Если при этом вдруг возникнет гарантийный случай, сработает система страхования.
Во-вторых, действует региональный порядок поиска подрядчиков, который подразумевает отбор по квалификационным критериям. Это наличие производственных баз, машин и механизмов, квалифицированного персонала, положительный опыт выполнения подобных работ.
— Потенциальных подрядчиков жесткие рамки не отпугивают?
— Нет, со стороны подрядчиков сохраняется стабильный интерес. Уже начался их отбор. Ожидается, что до конца года он завершится. Работы объединены по лотам. Потому что «торговать» ремонт каждой кровли отдельно — это дорого, поскольку материалы придется покупать в ограниченном объеме. На торги выставлен ремонт около 120 кровель, они поделены на четыре лота. Это позволяет не перегрузить подрядчика и в то же время закупить материалы оптом.
— Много ли многоквартирных домов вошло в первый краткосрочный план?
— 289 многоквартирных домов. В этих домах будет отремонтировано 808 конструктивных элементов. Примерно по 2,5−3 конструктива в одном доме. При составлении региональной программы мы добились того, чтобы сети холодного и горячего водоснабжения, а также канализация менялись одновременно. Потому что они связаны. Если сегодня делать сети для холодной воды, через год — для горячей воды, еще через год — канализацию, нас никто на порог не пустит.
— Сколько по времени обычно занимают работы над проектом?
— Это зависит от сложности работ. Но спроектировать кровлю для панельной пятиэтажки гораздо проще, чем спроектировать атомную электростанцию. Месяц — это максимум. То есть отремонтировать такую кровлю можно за три-четыре месяца без труда.
— Могут ли возникнуть какие-либо задержки и проволочки, как это нередко бывает в случае государственного и муниципального заказа?
— Такой проблемы не существует. Финансирование не бюджетное, это средства фонда. Они уже есть. Их никуда никому не надо особым образом передавать. Выбрали подрядчика, он приходит и работает.
— Павел Анатольевич, когда начнутся непосредственно ремонтные работы?
— Стоит задача, чтобы к началу строительного сезона — а это примерно середина мая — вся проектная документация была разработана. Сразу можно будет приступить к ремонту.
