Ключевой показатель для жилищного строительства оказался опасным для бизнеса.
Рынок жилой недвижимости получит поддержку государства. А владельцам коммерческой недвижимости придется выкручиваться самим. Таковы ключевые прогнозы на ближайшие кризисные годы, прозвучавшие на форуме «Недвижимость-2014», который состоялся в Тюменской областной думе. Представительная конференция собрала более трехсот участников — депутатов, чиновников, риелторов, застройщиков, представителей банков.
Убедительная статистика
Подводя итоги развития строительной отрасли, депутат Тюменской областной думы Инна Лосева напомнила, что последние два года Тюмень лидирует среди регионов России по одному из важнейших показателей — объему ввода жилья на одного человека. Поставленная президентом России задача к 2020 году строить по 1 кв. м на человека в год в Тюменской области давно выполнена.
По словам депутата, в Тюменской области в 2014 году планируется ввести 1 млн 465 тыс. кв. м жилья. Ввод в 2015—2017 годах составит 4 млн 640 тыс. кв. м, в том числе в 2017 году будет построено 1 млн 590 тыс. кв. м жилья. Набирает темпы малоэтажное строительство. Площадь жилых помещений, приходящихся на одного человека в 2017 году, составит 26,9 кв. м. Для сравнения: в 2013 году — 24,5 кв. м.
Инна Лосева подчеркнула, что в Тюменской области сформирован цивилизованный рынок жилья, в том числе это произошло благодаря усилиям риелторского сообщества. Большое влияние на рынок оказывают и жители северных автономных округов, которые переезжают на юг региона, а также приобретают и арендуют жилье для детей-студентов, обучающихся в Тюмени.
Рынок недвижимости совершенствуется, формируются новые направления: продажа земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, обмен старого жилья на новое, аренда жилья. Большинство сделок с недвижимостью происходит при непосредственном участие риелторов. Это, по мнению депутата, говорит о востребованности такой деятельности и укреплении доверия к риелторам.
Социалка — в поддержку строителей
В непростой экономической ситуации, сложившейся в стране, участникам рынка необходимо искать новые методы работы. Инна Лосева подчеркнула, что в соответствии с областными законами и госпрограммами социальные выплаты на приобретение и строительство жилья получают молодые семьи и работники бюджетной сферы. Жильем за счет бюджет обеспечивают сирот, ветеранов, военных.
В регионе постепенно ликвидируется аварийное жилье и обеспечиваются безопасные условия проживания граждан. Продолжается предоставление социальных выплат на строительство или приобретение строящегося жилья гражданам, выезжающим из Югры. Особое значение руководство региона отводит выполнению социальных обязательств, поскольку развитие отрасли дает работу многим людям и приносит налоги в бюджет.
Проводятся мероприятия по инженерной подготовке площадок под строительство. Эта мера поддержки дала эффект. Обеспечение строительными площадками инженерной инфраструктурой ведет к снижению себестоимости строящегося жилья. В Тюменской области планируется и дальше продолжать программы поддержки отдельных категорий населения.
«Эти программы, возможно, несколько изменят. В частности, по программе „Молодая семья“ субсидии будут выделять только на покупку нового жилья. Это поддержит строительную отрасль. На федеральном уровне рассматривается возможность временного запрета на увеличение ставок, налогов и сборов для малого бизнеса. Это также окажет благотворное влияние на риелторскую деятельность», — сказала Инна Лосева.
Заместитель начальника Главного управления строительства Тюменской области Андрей Басов уточнил, что к 2020 году показатель ввода жилья должен быть увеличен до 1 млн 690 тыс. кв. м. Строительную отрасль действительно поддерживают жилищные программы. На их реализацию направлено более 6,3 млрд рублей. В итоге улучшили жилищные условия 3 тыс. 970 семей.
Всего с 2006 года с использованием мер государственной поддержки более 32 тыс. семей заехали в новое жилье. Важно, что помимо молодых семей жилищные условия улучшают и жители старых квартир и домов. На начало 2012 года в Тюменской области было 150 тыс. кв. м жилья, которое до 2017 года должно исчезнуть. За последние два года по этой программе расселено 51,9 тыс. кв. м ветхого жилья.
Важно, что все большую роль в развитии строительного рынка играют местные предприятия. В модернизацию с 2006 года вложено немало средств, реализовано 62 инвестиционных проекта. Объем производства основных видов строительных материалов — кирпича и, железобетона — за эти годы вырос в два раза, то есть существенная часть материалов, необходимых для строительного комплекса, произведена в регионе.
Быстро и удобно
Государство, со своей стороны, последовательно делает все возможное, чтобы решение юридических вопросов на рынке недвижимости было максимально удобным и простым. В 2014 году в рейтинге Всемирного банка, оценивающем условия ведения бизнеса, по показателю регистрации собственности Россия занимает 12 место из 189 стран, участвующих в исследовании. Это выше показателя прошлого года на пять пунктов.
Заместитель руководителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области Вячеслав Санников рассказал, какие меры принимаются для облегчения регистрации прав собственности на недвижимость: сокращается количества процедур при регистрации и сроки их проведения, растет доля государственных услуг Россреестра, оказываемых в электронном виде.
Вячеслав Санников рассказал о задачах, которые ставят перед собой специалисты управления. К 2018 году срок государственной регистрации не должен превышать семи дней, постановки на кадастровый учет — пяти дней. Доля государственных услуг, предоставляемых в режиме одного окна в МФЦ должна составлять 90%, доля госуслуг, предоставляемых Росреестром в электронном виде, — 70%.
Пока в управлении Росреестра максимальный срок госрегистрации прав на недвижимость составляет десять дней. В 2015 году управление планирует сократить его до восьми дней. Кроме того, управление Росреестра самым активным образом оказывает консультативную методическую помощь в пользовании электронными госуслугами и сервисами Росреестра. Это способствует профессиональному росту участников рынка.
Слишком много ТРЦ
Если на рынке жилой недвижимости все более или менее понятно — государство в обиду не даст, а если надо, то и поддержку окажет, то с коммерческой недвижимостью, социальная составляющая в которой гораздо менее очевидна, все не так просто. Бизнесу предсказывают непростое будущее, а связано это не с общими кризисными явлениями последнего времени, а с объективной ситуацией, формировавшейся последние годы.
Замдиректора регионального департамента инвестиполитики и господдержки предпринимательства Андрей Саносян сообщил, что в Тюмени действуют 27 крупных торговых объектов. По показателю обеспеченности торговыми площадями (более 700 кв. м на 1 тыс. жителей) Тюмень уверенно обходит крупнейшие города. Для сравнения: в Петербурге этот показатель составляет чуть более 600 тыс., в Екатеринбурге — 597 тыс. кв.м.
Большинство из возводящихся ныне объектов уже находятся в финальной стадии строительства, и в ближайшее время ожидается их ввод в эксплуатацию. По словам Андрея Саносяна, к 2017 году в регионе показатель обеспеченности торговыми площадями достигнет 1 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей. В департаменте инвестполитики предполагают пресыщение рынка однотипными торговыми объектами.
В целом это приведет к уменьшению входящего потока покупателей, снижению доходности собственников торговых объектов. Выход из складывающейся ситуации — переориентация Тюмени в межрегиональный центр торговли, который будет ориентирован не только на жителей Тюменской области, но и на входящие потоки покупателей из соседних регионов и Северного Казахстана.
Андрей Саносян предложил пересмотреть арендные ставки. Некоторым торговым центрам, по его мнению, неизбежно придется менять формат. Владельцам предлагается отказаться от простой арендной модели взаимодействия с арендаторами и заняться привлечением международных брендов, которые являются и производителями продукции, исключив посредников.
