Как не ошибиться, покупая квартиру в новостройке.
_Остап Бендер знал 400 сравнительно честных способов отъема денег у населения. В схемах долевого участия граждан в строительстве жилых домов их меньше. Но и этого достаточно, чтобы покупатель остался при своих интересах: без денег и без квартиры._
Предварительный договор
Одним из самых распространненных способов стать обманутым дольщиком в Тюменской области стал предварительный договор купли продажи, аналогично — предварительный договор долевого участия. Любой договор со словом «предварительный» не имеет юридической силы, поскольку не подлежит государственной регистрации. Как правило, за такой формой стоит отсутствие разрешительной документации на строительство.
Подписывая договор, покупатель соглашается на «обеспечительный платеж» в пользу застройщика. То есть компания получает денежные средства в день подписания договора и в будущем обязуется продать квартиру. Но по предварительному договору все квартиры продолжают числиться не за конкретными дольщиками, а остаются в активе застройщика. Таким образом, ничто не мешает, взяв деньги с одного покупателя, подписать следом еще несколько договоров на ту же квартиру.
«У нас были примеры, когда параметры жилья, приобретенного по предварительному договору, отличались от того, которое было построено. Разница незначительная, но 1,5−2,0 метра на каждой квартире давали в итоге экономию средств, сопоставимую с ценой трех-пяти квартир. Каждый раз при переходе на основной договор существует риск, что в одностороннем порядке застройщик повысит цену. С вступлением в силу федерального закона „О долевом строительстве“ такие предложения почти исчезли с рынка, но единичные все же есть», — рассказал руководитель АН «Надежный выбор» Александр Бармин.
Стоит отметить, что если в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор не заключен, то обязательства, предусмотренные договором, прекращаются. А поскольку он не был зарегистрирован, право на квартиру у дольщика не возникает. И дольщику придется в судебном порядке доказать факт инвестиций.
Векселя
С гражданином заключаются два договора — предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. Подразумевается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя, то есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. А в случае банкротства застройщика дольщик, предъявив вексель к погашению, не сможет получить даже денег.
«Тюмень на вексельные схемы шла неохотно. Еще до того, как обманутые дольщики стали государственной проблемой, вексельные схемы покупки квартир предлагала компания „МДС“, строившая дома на ул. Гольцова. Но схема эта большого распространения не получила», — пояснила директор АН «Визит» Наталья Муслова.
Договор ЖСК
История кооперативных квартир началась в Тюмени в 1980-е годы. Тогда было принято строить жилье в складчину, существовала еще система отработки обязательных часов на стройке. Словом, каждый старался работать на 200%, потому что квартиры распределялись жеребьевкой. Но с началом 2000-х схема стала одним из удобных вариантов мошенничества. Во-первых, до недавнего времени ЖСК могло строить сразу несколько домов (с 2015 года по новому законодательству одно ЖСК строит только один дом), а во-вторых, все решения по дому принимает правление, на которые покупатель доли в кооперативе выписывает генеральную доверенность. К тому же регистрация права собственности при такой форме договора возможна только после ввода дома в эксплуатацию. Другими словами, не исключены двойные продажи и перенос сроков окончания строительства по усмотрению правления кооператива.
«Форма ЖСК стала спасением для тех обманутых дольщиков, чьи дома нужно было в сжатые сроки достраивать и вводить в эксплуатацию. При правильном подходе ЖСК может работать эффективно. В Тюмени много лет компания „Калинов мост“ реализует квартиры только по договорам ЖСК. В том же Екатеринбурге около 25% возводимых многоквартирных домов возводятся в системе ЖСК. Но положительный пример одного застройщика не может являться гарантией для остальных», — считает руководитель АН «Город» Олег Касьянов.
Договор соинвестирования
Страшнее этой схемы придумать что-то сложно. Помимо того, что вы просто рискуете остаться при своих интересах, вы автоматически становитесь ответственным за все грехи застройщика, в том числе и за коммерческие риски. «Договор соинвестирования хорошо известен в бизнес-кругах. Благодаря этой схеме часть тюменских предпринимателей остались и без денег, и без обещанных офисов. Дело в том, что риски такого участия в строительстве никак не застрахованы, а предприниматели по действующему законодательству даже не могут считаться обманутыми дольщиками. Разумеется, соинвестирование обходится дешевле, чем покупка уже готового офиса, но и риск остаться при своих интересах тоже очень высок», — уверена руководитель АН «Эксклюзив» Светлана Бабушкина.
И другие варианты
Договор займа и договор бронирования с внесением денежных средств пользуются наименьшей популярностью. В случае с договором бронирования застройщик предлагает внести 10−30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у него нет даже разрешения на строительство. Гражданину договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может и квартиру не получить, и деньги не вернуть. Договор займа подразумевает, что вы даете застройщику деньги, а потом, когда он построит дом, он возвращает долг квартирой. Но зачастую при растущем рынке покупатель может в лучшем случае забрать у застройщика свои деньги, на которые приобрести новую квартиру не реально.
Настоящий ли договор?
Даже при подписании основного договора долевого участия в строительстве есть риск, что его признают недействительным. Договор должен обязательно содержать следующие условия:
— объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику (объект определяется на основании проектной документации и представляет собой копию из поэтажного плана строящегося жилого дома, на котором указаны конкретные помещения, подлежащие передаче дольщику);
— срок передачи застройщиком готовой квартиры (существует два вида обозначения срока - точная календарная дата либо окончание квартала);
— цена договора, срок и порядок уплаты денег;
— гарантийный срок на объект долевого строительства.
Отсутствие хотя бы одного из этих четырех условий дает право считать договор незаключенным.
